תמ"א 38: רק לאחר הוצאות היתר בנייה ידון המפקח על המקרקעין בהתנגדות הדיירים

"סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר"

המערערים הם חמישה מתוך שבעה בעלי דירות בבית משותף. המשיבים 1-4 (להלן: "המשיבים") הם בעלי 2 דירות בבית המשותף. המערערים ביקשו ליזום בבית המשותף עבודות לחיזוק בהתאם לתמ"א 38, לרבות הקמת מעלית, ממ"דים ועבודות שיפוץ, בתמורה לקבלת זכויות לבניית שתי יחידות מגורים נוספות, שיועברו לקבלן המבצע.

המערערים פנו בתביעה למפקחת על המקרקעין בחיפה (להלן: "המפקחת") לעשות שימוש בסמכות המוקנית לה מכוח סע' 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה) (להלן: "חוק החיזוק"), ולאשר את ביצוע העבודות למרות התנגדות המשיבים. המפקחת דחתה את התביעה על הסף, ומשכך הוגש ערעור זה, בו טוענים המערערים כי שגתה המפקחת, שכן הבקשה להיתר בניה כרוכה בעלויות רבות, ואם לא תאשר המפקחת את ההתקשרות, הרי שכל השקעתם תרד לטימיון, וזאת בניגוד לתכלית תמ"א 38, המעודדת חיזוק גם במקרים שאין הסכמת כל הדיירים נתונה.

ביהמ"ש המחוזי בחיפה דחה את הערעור. סע' 2(א) לחוק החיזוק קובע את מסגרת התחולה ופותח במילים "ניתן היתר
בניה לביצוע עבודה ברכוש המשותף….", ויש להסיק מכך כי חוק החיזוק נכנס לתוקף רק לאחר שניתן היתר בניה. משכך, החלטתה של המפקחת בדין יסודה, ואין מקום להתערב בה.

ביהמ"ש ראה לנכון לפרט ולהרחיב את הרציונאל בחוק ואת האיזון שעל הפרק, בין זכויות הקניין של הצדדים. בפס"ד רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, נדונו זכויות הקניין של המיעוט המתנגד לשיקום בניין, שנהרס עקב פגיעת סקאד. נקודת המוצא היא כי "זכות הקניין היא זכות יסוד בעלת עוצמה רבה", ובניית דירות חדשות בבית המשותף "מדללת" את זכויות בעלי הדירות הקיימות, ומכאן עומדת להם הזכות להתנגד לכך. עם זאת, מולם עומדות זכויות שאר הדיירים והתועלת העשויה לקום להם.

בפס"ד צודלר נעקפה הגנת הקניין, ע"י שימוש בהגנת החבות (או הגנת האחריות), הקובעת כי "מקום בו התועלת לכלל גורמת לפגיעה במיעוט, יהיה המיעוט זכאי לקבל פיצוי על הפגיעה בזכותו הקניינית". שני העיקרים שיושמו שם הם הצורך בשמירה על השוויון וביצוע בתום לב. ביהמ"ש מצא כי למרות הפגיעה בקניין, הרי ש"הפיחותים" בזכות הקניין "כולם בטלים בשישים והיו כלא היו בעמתנו אותם עם ההטבות שהמתנגדים זכו להן". לאור זאת, העניק ביהמ"ש למתנגדים את הגנת החבות ושלל מהם את ההגנה הקניינית, ואפשר להם למכור את זכויותיהם במקרקעין בתוך 6 חודשים.

בחוק החיזוק, ביקש המחוקק לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרושה לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, ומשכך יש לעשות שימוש בתפיסה שיושמה בפס"ד צודלר.

במילים אחרות, במקרים בהם תוכנית עבודות החיזוק תואמת את נוסחאות החישובים, ולאחר קבלת היתר, הרי שהגנתו הקניינית של המיעוט נדחית מפני הצורך לבצע את העבודות, ועבודות החיזוק תבוצענה חרף התנגדות המיעוט. לכך יש להוסיף את התועלות מהעבודות, שבד"כ יעלו על הפיחותים. במקרה כזה "סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר".

כותבי התקציר הינם עו"ד עמיחי ויינברגר ועו"ד ינור ברטנטל ממשרד ויינברגר ברטנטל ושות' המתמחה בתכנון ובניה ודיני מקרקעין. טל` 03-6130875 03-6130875

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• הצעת חוק: ביטול חוזה רכישת דירה שאין לה היתר בנייה
• במינהל מקרקעי ישראל מציעים לוותר על דמי היתר לתוספות בנייה
• ערער של מורשע בבניית מרפסת ללא היתר בטענות לרדיפה וחוסר הגינות מצד הוועדה המקומית
• הקבלן ישלם על הוצאות תיקון ליקויים במעטפת הבניין
• פרויקט מגדלי תל אביב קיבל היתר בנייה

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה