שיפוץ דירה – הטיפים שייסעו לכם לקראת ביצוע עבודות השיפוצים

הכנה מוקדמת והיכרות עם תחום הבניה יכולים לסייע לכם לנהל את המשא ומתן בהצלחה תוך הפגנת ידע מוקדם והבנה על אילו נושאים לא ניתן להתפשר

שיפוצים בדירה

ביתינו הוא כידוע מבצרינו, אך להבדיל ממבצר כביר ועתיק, הבתים והדירות המודרניים שלנו הם יותר דינאמיים הן מבחינת מיקומם הגיאוגראפי והן מבחינת שינויי העיצוב הבלתי פוסקים. כך למשל, כשהילדים גדלים ויוצאים מהבית – אפשר להפוך את חדר הילדים לספרייה בסגנון ויקטוריאני או במקרה, שהילדים (הגדולים) שהחליטו להישאר לגור ולגדל את ילדם בבית ההורים – אפשר בקלות להפוך את חדר הנוער לחדר הורים.

אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. מעניק טיפים לקראת תחילת ביצוע עבודות השיפוצים

הכנה מוקדמת
הכנה מוקדמת והיכרות עם תחום הבניה יכולים לסייע לכם לנהל את המשא ומתן בהצלחה תוך הפגנת ידע מוקדם והבנה על אילו נושאים לא ניתן להתפשר.

באופן עקרוני ניתן לאמר שישנם שני יועצים אשר יכולים לסייע בידייך בהתקשרות עם קבלן שיפוצים. הכוונה היא לאדריכל ולעורך דין. ההיקף הכספי של עבודות שיפוצים מסתכם בעלויות ניכרות וההשלכה של עבודות אלה בעתיד יכולה להיות משמעותית ביותר. לכן מומלץ ביותר לא לוותר על קבלת יעוץ והכוונה טובים ומקצועיים מהאדריכל אשר ממילא מתכנן את העבודות ומעורך דין הבקיא בתחום הבניה.

הסכם בכתב
המלצה חשובה היא לערוך הסכם בכתב עם כל אחד מהגורמים המעורבים בביצוע השיפוצים, החל מהמתכנן וכלה בקבלן. לכל הפחות ניתן לקבל טיוטה בסיסית של הסכם כזה ועל פיו לבקש לערוך את ההתקשרות עם הקבלן. התקשרות עם קבלן באמצעות הסכם שנוסח במיוחד עבור עבודות השיפוץ בביתכם, מהווה יתרון משמעותי וכן מעניק שליטה הגדרת העבודה והדרישות מן הקבלן. הסכם שמנוסח כראוי כולל בתוכו את מרבית הדרישות שלכם מקבלן.

ככל שתכירו את תוכן ההסכם ואת הנקודות החשובות שבו, יהיה קל יותר להציג כלפי הקבלן עמדה ברורה ואסרטיבית ולדעת על אילו עניינים לא לוותר או עד כמה להתגמש בעניינים מסוימים.

המלצות
מומלץ מאוד להתקשר עם בעלי מקצוע, על פי המלצות קודמות, ולא תמיד להסתפק בממליצים אליהם מפנים אותנו בעלי המקצוע עצמם. חשוב לקחת בחשבון את העובדה, שבעלי מקצוע שונים עובדים ביחד על פרויקטים שונים, ומפנים לקוחות אחד אל השני, לכן גם אם לדוגמא המתכנן המליץ על קבלן מסויים, חובה לקבל על הקבלן המלצות נפרדות ואף לראות עבודות שבוצעו על ידיו, לשוחח עם הממליצים על עמידתו בלוחות זמנים, על מילוי התחייבויותיו, העמידה שלו במחיר המוסכם מראש ומשך הזמן שחלף מאז ביצע את העבודה אצל אותו ממליץ. קבלן, כמו כל בעל מקצוע אחר, שיודע שערכת לגביו בירור ביחס לעבודות קודמות שביצע, או שיתבקש על ידייך למסור לך שמות של ממליצים ידע מראש כי הוא עומד לבדיקה וישתדל לעמוד בהתחייבויותיו גם כלפייך, מתוך ידיעה שבעתיד גם אתם תוכלו להיות אלה שממליצים או לא ממליצים.

היכרות עם תוכניות השיפוץ
במסגרת העבודה של האדריכל המתכנן, עליו להכין תוכניות עבודה וכן מפרט או כתב כמויות הכולל את העבודות שיש לבצע ואת האלמנטים השונים שיבנו. רבים מאיתנו לא מתמצאים בקריאת תוכניות בניה. מאוד חשוב, לפני הפגישה הראשונה עם הקבלן להכיר היטב את התכנון ואת התכניות ולקבל הסבר מהאדריכל או המתכנן על פרטי העבודות המתוכננות, אילו חלקים יהרסו, אילו אלמנטים יבנו במקומם וכיצד אתם רוצים שהבית או הדירה יראו לאחר סיום העבודות. היכרות עם העבודות עצמן מלמדת על ידע קיים שלכם, ימנע מהצגה לא נכונה של העבודות על ידי הקבלן ויסייע בידיכם להבין את הרכיבים השונים של הצעת המחיר שתקבלו מן הקבלן.

במסגרת זו חשוב גם שתכירו פרטים נוספים בעבודות כמו החומרים מהם את מעונינת שהעבודות יבוצעו, אילו כלים סניטרים אתם רוצה להתקין, סוגי החלונות החדשים, סוג הריצוף או חיפויי הקירות, האלמנטים של התאורה והחשמל וכדומה. את כל האלמנטים הללו יש לסכם ככל האפשר מראש עם האדריכל ולהציג אותם לקבלן כבר בשלב של הצעת המחיר הראשונה.

ככל שתפגינו שליטה רבה יותר בתכניות ובכתב הכמויות, יהיה לך קל יותר לנהל את המשא ומתן עם הקבלן ולהרגיש שאתם שותפים לקבלת ההחלטות. כמו כן, בניגוד לחומרי הבניה עצמם, את מרבית האלמנטים שיותקנו במהלך השיפוצים, אתם יכולים לרכוש בעצמכם ולא להזמין אותם מהקבלן, וכך לחסוך פערי תיווך יקרים. כמובן שבדיקה מוקדמת של העלויות של אותם אלמנטים יכולה לסייע לכם לקבל החלטה האם לרכוש אותם לבד או לבקש מהקבלן שירכוש אותם עבורכם.

המתכנן יכול להיות לנו לעזר גם בשלב ביצוע העבודות בפועל כמפקח על עבודות הקבלן. חשוב להדגיש בהסכם עם הקבלן שהאדריכל יבצע פיקוח על העבודות וכי קביעותיו של האדריכל יחייבו את הקבלן. כל בעל מקצוע אשר יודע שמזמין העבודות מגובה ביועצים חיצוניים כמו אדריכל ועורך דין, יקפיד יותר, באופן ישיר, על ביצוע נכון של העבודות.

לסיכום
בשל העובדה שבאופן יחסי לעבודות בניה, עבודות שיפוצים הינן עבודות מצומצמות, הקבלנים העוסקים בתחום זה הינם בד"כ קבלנים קטנים, אשר חלקם, מתמחה או לפחות טוען כך, בכל תחומי העבודות המבוצעות על ידיהם – הריסה, בניה, חשמל, אינסטלציה, אלומיניום, ריצוף, צבע וכדומה. מאידך, בהרבה מקרים אין הדבר כך. הדברים מתייחסים במיוחד לעבודות חשמל, אשר יכול לבצע רק חשמלאי מוסמך בעל הכשרה והסמכה מתאימים ולעבודות אלומיניום אשר מבוצעות במפעל חיצוני המתמחה בכך. עבודות חשמל שבוצעו שלא על ידי מי שהוסמך לכך, יכולות, במקרה הטוב לגרום לקצרים במערכת החשמל ובמקרים גרועים יותר אף לשריפה. עבודות אלומיניום שבוצעו לא במקצועיות הראויה יכולות לגרום לרטיבות, לנזילות ולחדירת רוחות בחורף. לכן חשוב ביותר לברר עם הקבלן מראש עם אילו בעלי מקצוע הוא עובד, לפרט את שמותיהם, לקבל את פירוט הכשרתם המקצועית ולהשתדל לקבל גם עליהם המלצות קודמות.

עקרונות יסוד שמרביתם נכונים לכלל בעלי המקצוע, אשר כדאי לתת אליהם את הדעת:

1. לוח תשלומים: לאחר שהסדרנו את התמורה הכוללת, יש לקבוע כי ללא התחייבות בכתב שלנו לא יחול כל שינוי בתמורה, ולוודא שתמיד ישאר בידינו מספיק כסף כדי להשלים את העבודות במידה ויגרם סכסוך עם המבצע. לוח התשלומים יחולק על פי שלבי ביצוע העבודות והתשלום יבוצע לאחר סיום כל שלב ובאישור המפקח.

2. ערבות ביצוע: יש להותיר חלק מהתשלום לתקופה מסויימת לאחר השלמת ביצוע העבודות לשם בדיקת איכות ביצוע העבודות על ידי הקבלן.

3. אחריות לטיב העבודות: יש לציין בחוזה את האחריות לטיב העבודות ולתיקון ליקויים בזמן סביר.

4. ערבות אישית: מרבית הקבלנים פועלים במסגרת חברה בע"מ. כדי להבטיח את אחריות הקבלן באופן אישי יש לכלול בחוזה ערבות אישית של בעלי המניות או המנהלים.

5. ביטוחים: עלינו לוודא שהקבלן וכל אחד מבעלי המקצוע, ערך ועורך ביטוחים מתאימים, בהם נכללות גם העבודות שלנו. הביטוח צריך להיות למבנה, לעבודות, לעובדים ולצדדים שלישיים. בכל מקרה מומלץ, בנפרד ובנוסף, לערוך ביטוח מתאים למשך זמן ביצוע העבודות.

6. מינוי מנהל עבודה: ביצוע עבודות בניה מחייב על פי החוק מינוי מנהל עבודה. אי מינוי מנהל עבודה עלול להטיל עלינו חבות אישית לאירועים שיכולים לקרות במסגרת ביצוע העבודות. חובה להטיל אחריות זו על הקבלן.

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי, אינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

אברהם אלטלף, עו"ד avi@altalef.co.il

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• לקראת חג "השיפוצים" בהום סנטר…
• תמ"א 38 ברמת אביב: התפוצץ המשא ומתן על ביצוע הפרויקט
• 350 תלונות בשבועיים – "קבלני השיפוצים לא עומדים בזמנים"
• סיון ביצוע, מקבוצת צמח המרמן – תבנה עבור קרדן נדל"ן 168 דירות בשכ' רמת אלישיב בלוד
• בפעם נוספת הוגדל תקציב עבודות השיפוץ בהבימה. מ- 30 מיליון שקל הוא תפח ל- 105 מיליון שקל

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה