איזה מסלול משכנתא עדיף לבחור?

למרות שבנושא של מסלול המשכנתא המומלץ ביותר קיימת מחלוקת בין הבנקים, בתקופה של אי-ודאות לגבי הריבית והמדד, כדאי מאוד לפזר סיכונים בין כמה מסלולים שונים. המומחים בטוחים כי אי אפשר לתפוס את הריבית הנמוכה של היום ל- 20 שנה קדימה

בעקבות המשבר הכלכלי העולמי והמיתון בארץ, אשר הורידו את הריבית במשק לרמות שלא נראו הרבה מאד זמן (0.5%), רבבות "קפצו" על ההזדמנות לקחת משכנתא ולקנות דירה חדשה או יד שנייה בריבית של כ- 4%. אומנם לצד הריבית הנמוכה על משכנתאות בריבית נמוכה, קיימים גם סיכונים רבים שעלולים לגרום לבעיות די גדולות בעתיד כמו ההחזר החודשי שיגדל בעוד מספר שנים בצורה ניכרת.

4 מסלולי המשכנתא הנפוצים בישראל:

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה
זהו המסלול המבטיח ללווים החזר חודשי קבוע שאינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה ואינה מושפע מתנודות בריבית ובמשק. זהו המסלול הנפוץ במיוחד המתאים למי שמעדיף להימנע מסיכונים. החסרון העיקרי הוא בעמלת פירעון מוקדם שהיא יחסית גבוהה. בנוסף, במידה והריבית במשק תרד, מסלול זה לא ייהנה מכך והמלווים ימשיכו לשלם את הריבית הגבוהה.

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה
מסלול זה מציע למלווים בנוסף לשיעור הריבית המשתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, גם את האפשרות של סילוק מוקדם של ההלוואה ללא תשלום קנס. הריבית יכולה להשתנות אחת לשנה, לשנתיים , לחמש שנים או אחת ל- 10 שנים, בהתאם לבנק. בנוסף, המלווים יכולים לעבור ממסלול זה למסלול משכנתא בריבית קבועה בהתאם לנקודות היציאה שנקבעו או למדיניות המעבר בין המסלולים של הבנק. החיסרון במסלול זה הוא בחשיפה לתנודות בריבית שעלולה להקשות על המלווים בהחזרים החודשיים של המשכנתא.

משכנתא צמודה למט"ח
כיום קיימים 3 סוגי הלוואות צמודות מט"ח: הלוואה צמודה לדולר, יורו ויין בעוד שכולן מוחזרות בשקלים אך הקרן והריבית צמודים לשיעורו היציג של המטבע. כמו כן, גם במסלול הזה, ניתן יהיה לסלק את ההלוואה ללא תשלום קנס.
מסלול זה נפוץ בעיקר בקרב תושבי חוץ אשר מקבלים משכורות לא בשקלים.
בנוסף להצמדה לשער החליפין משתנה ההלוואה לפי הליבור המהווה את עוגן ריבית המשכנתא. הליבור נקבע בלונדון ומשמש ממוצע של 6 בנקים מרכזיים.

משכנתא בריבית פריים
ריבית פריים היא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5% אשר מוכרזת לרוב בסוף כל חודש על ידי נגיד בנק ישראל. בשנת 1999 ריבית הפריים הגיעה לשיא של 13% ובנובמבר 2008 ירדה לשפל של 4.5%. שינוי ריבית הפריים משפיע בעיקר על ההחזר החודשי של המשכנתא. כך למשל, שעליה של 1% בפריים יכולה להעלות את ההחזר החודשי בכ- 300 שקל על כל 200,000 שקל הלוואה.

מהו מסלול המשכנתא האטרקטיבי והמסוכן ביותר?

מסלול הצמוד לריבית הפריים – הינו המסלול המפתה ביותר וגם המסוכן ביותר שיכול להשתנות במהירות ולהזיק ללווים, וזאת למרות שהוא מציע עלויות זולות במיוחד. המומחים בטוחים כי אי אפשר לתפוס את הריבית הנמוכה של היום ל- 20 שנה קדימה. במידה ויש עלייה חדה בריבית כדאי מאוד למחזר את המשכנתא ולעבור למסלול אחר.

הריבית הנמוכה על המשכנתא במסלול הצמוד לריבית הפריים, גורמת אשליה של יכולת כלכלית גדולה יותר של המלווים, שהיא בעיה קשה אף יותר מהגידול בהחזר החודשי. החזר חודשי נמוך לעיתים עלול לגרום לקונה לרכוש דירה יקרה יותר ממה שהוא העריך ובכך לקחת אשראי גדול בעוד שבפועל הוא לא יכול.

מהו מסלול המשכנתא המומלץ?
למרות שבנושא של מסלול משכנתא מומלץ, קיימת מחלוקת בין הבנקים, עדיין טוענים המומחים, כי בתקופה של אי-ודאות לגבי הריבית והמדד, כדאי מאוד לפזר סיכונים בין כמה מסלולים שונים. כמו כן, מומלץ שלא לקחת יותר מ- 50% בריבית פריים.

עצות למעוניינים לקחת משכנתא

1. מומלץ מאד להתייעץ עם מומחה בתחום המשכנתאות על מנת לתכנן את ההלוואה בהתאם לצרכים של המלווה או המשפחה.
2. כדאי להגיש בקשה לקבל משכנתא כבר בשלב חיפוש הדירה במטרה להגדיר את מסגרת התקציב ולגבש תוכנית מימון מתאימה.
3. תתכננו כך, שגובה ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית של המשפחה וכן לקבוע את מועד התשלום לפי מועד קבלת המשכורת.
4. רצוי לשלב בהלוואת משכנתא "תחנות יציאה" על מנן לפרוע את החוב או לשפר את תנאי ההלוואה.
5. יש לקחת בחשבון כי חישוב גובה המשכנתא כולל גם הוצאות נוספות: מס רכישה, היטלי השבחה, שכר טרחה לעו"ד, הפרשים בשערי הדולר והשקל ועוד.
6. תמיד זכרו, כי חישוב גובה המשכנתא הראשוני כמעט תמיד גבוה מתשלומי המשכנתא הסופיים.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• בעקבות השינויים: איזה מסלול משכנתא לבחור?
• בעקבות השינויים: איזה מסלול משכנתא לבחור? חלק ב'
• מדריך משכנתא: על כמה מערך הדירה אפשר לקבל משכנתא
• בנק אגוד משיק: משכנתא בריבית של 0.99% לשנתיים הראשונות
• החזרי המשכנתא התייקרו במהלך 4 חודשים ב- 2,500 שקל

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה