פינוי-בינוי: הוראות חדשות במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין

כלל לחישוב שטח דירת המגורים חישוב מס הרכישה המוטל על היזם במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי

פינוי-בינוי: הוראות חדשות במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין

במסגרת הרפורמה במקרקעין, המבוססת על המלצות ועדת רבינוביץ (ועדה לרפורמה במס הכנסה שבראשה עמד רו"ח יאיר רבינוביץ, קיבלו התייחסות גם הפרויקטים של פינוי-בנוי. הפרויקטים הללו קיבלו הקלות רבות במטרה לעודד ולקדם תוכניות להתחדשות עירונית והגדלת מספר דירות מגורים.

בין ההקלות – פטור ממע"מ בעסקאות פינוי-בינוי, שלמעשה מעניק ליזם או קבלן זכות לקבל פטור מתשלום מע"מ על הוצאות הבנייה ושירותי הפינוי וכן מכירת הדירות. עם זאת הקבלנים והיזמים לא יקבלו החזר מס תשומות בעת הבנייה או רכישת זכויות הבנייה הנוספות ממינהל מקרקעי ישראל.

חוק מיסוי מקרקעין החדש כולל הוראות החלות על פרויקטים של פינוי-בינוי: בפרק חמישי 4 לחוק שכותרתו – "פינוי ובינוי – הוראת שעה", סעיפים 49יט ועד 49לא.

להלן פרטי תוספת מס' 1 להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 11/2002 של רשות המיסים בישראל.

חישוב כלל תמורות והגדרת שטח דירה בפרויקט של פינוי-בינוי

כלל התמורה – חישוב מס הרכישה המוטל על היזם
כלל התמורות מהווה בסיס לחישוב מס הרכישה המוטל על היזם או הקבלן בפרויקט של פינוי-בינוי.

על פי הוראות סעיף 49 כ"ה, היזם יידרש לשלם תשלום בגין רכישת הזכויות במתחם פינוי-בינוי, בהתאם לחישוב כלל התמורות הכוללות גם את כל התשלומים בכסף ובשווה כסף המשולמים לדיירים המפונים.

בסעיף נקבעה הקלה כדלקמן: "כלל שווי הרכישה לפי סעיף זה את שוויה של הקרקע ביחידת המגורים החלופית, ינוכה שוויה של הקרקע משווי המכירה כאמור".

ההוראה נקבעה עקב העובדה שחוק מיסוי מקרקעין מחשיב את עסקת פינוי-בינוי כעסקת קומבינציה בין קבלן לדייר: דיירים מוכר את דירתו לקבלן ובתמורה רוכש ממנו דירה חדשה. הדייר אינו נפרד כלכלית מכל זכויותיו בנכס ושווי הקרקע מנטרל את המכירה, זאת לצורך חישוב מס הרכישה.

כאשר עסקת פינוי-בינוי כוללת מתן דירה חלופית לדייר המפונה, יחושבו כלל התמורות באופן זהה לחישוב שווי בעסקת קומבינציה. חישוב זה נעשה על סמך רווח קבלני ובתוספת של:

א. תמורה במזומן במקרה אם שולמה לדיירים המפונים.
ב. תשלום דמי שכירות לתקופת הבנייה.
ג. שווי דמי שכירות במידה והדירה הועמדה לשימוש הדיירים.
ד. סילוק או תשלום חוב השייך לדיירים המפונים.
ה. תשלום עבור דייר מוגן או פולש.

גם עלות שירותי הבנייה של הדירות החלופיות מתווסף לתשלום.
השירותים כוללים:

א. עלויות חומרי הבנייה ועבודות עצמן.
ב. עלויות פיקוח ותכנון.
ג. מע"מ.
ד. אגרות, היטלים ומיסים כגון: אגרות בנייה, היטל השבחה, מס שבח, דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל ועוד.
ה. תשלומים של המורים שמשלם הקבלן.

כלל לחישוב שטח דירת המגורים
כלל לחישוב שטח דירת מגורים מהווה בסיס לפטור ממס שבח, שמקבלים הדיירים המפונים.

הפטור למכירת זכויות הבנייה שמקבל היזם או הקבלן במתחם פינוי-בינוי מוגבל לתקרת השווי ומחושב לפי: השווי הגבוה ביותר מבין שווי דירת 120 מ"ר במתחם החדש או 150% משווי דירת מגורים הישנה.

בתאריך 24.02.08 פורסמה תקנה 6649 – צו מכר דירות. להלן סעיפים חשובים מטופס המפרט הטכני שמצרף הקבלן לחוזה המכירה:

על פי סעיף 5 למפרט – חובה לציין את שטח הדירה הנמכרת (דירה ישנה). כמו כן, חייב להיות פירוט של שטחים המוצמדים לדירה או משמשות את דייריה באופן בלעדי, כגון מרפסת שמש, מחסן, חנייה ועוד.

חובה לציין שטח דירה, בהתאם לסעיף 5 לצו ובנוסף לציין שטחי שירות מקוריים כמפורט בסעיף 6, כגון: מחסנים שצמודים פיזית לדירה, האם קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה והאם אין אליהם כניסה מדירות אחרות.

כך לדוגמא, להבדיל ממרפסת שמשש, מחסן ששייך לדירה והוא גם צמוד אליה ובעל כניסה ישירה מהדירה – יימנה בשטח הדירה.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• עיריית רמת גן אישרה: מגדל בן 168 דירות במסגרת פינוי בינוי בשכונת הגפן
• כמו בשוויץ: 800 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי ביהוד
• רמת השרון: גינדי תבנה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי כ- 180 דירות חדשות
• פרויקטים חדשים בבאר יעקב: כ.ד.א.י. תבנה 1,800 דירות במסגרת פינוי בינוי
• פינוי-בינוי ברמת גן: מצלאווי יבנה 210 דירות חדשות במקום 69 ישנות

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה