לקנות דירה בדמי מפתח – הפתרון האולטימטיבי לרוכשי דירות

מדריכי נדל"ן: כל החסרונות והיתרונות ברכישת דירה בדמי מפתח

לקנות דירה בדמי מפתח – הפתרון האולטימטיבי לרוכשי דירות

על רקע עליית מחירי הדירות המתמשכת בשוק הנדל"ן בישראל ובעקבות הביקושים הגוברים לדיור באזורי הביקוש – מסתמן פתרון אולטימטיבי לרוכשי הדירות. הפעם לא מדובר בקבוצת רכישה ולא בקבוצת רוכשים אלא בשיטה הישנה: "דירה בדמי מפתח".

נתחיל מזה, שדירת 3 חדרים בשטח של 90 מ"ר ברחוב דיזנגוף בלב תל אביב, מוצעת היום למכירה (בדמי מפתח) ב- 950 אלף שקל בלבד, בזמן שמחירה של דירה דומה בשיטת המכירה הרגילה – נע סביב 2.5 מיליון שקל. נשמע טוב מכדי להיות אמיתי?

מערכת נדל"ן היום בדקה את הסוגיה של רכישת דירה בדמי מפתח ומציגה בפניכם את היתרונות והחסרונות של השיטה.

מהי שיטת דמי מפתח

בשנת 2010 נדמה כאילו מושג "דירה בדמי מפתח" חלף מן העולם, אך תתפלאו לדעת כי למעלה מ- 35 אלף משפחות מתגוררות היום בדמי מפתח ומדי שנה מתבצעות כ-200 עסקאות. זהו פתרון נוח וזול עבור מי שמעוניין לקנות דירה לכל ימי חייו ובמחיר מציאה.

מדובר בשיטת שכירות אשר החלה את דרכה בשנות החמישים. הרעיון שעמד מאחוריה היה לסייע לעולים החדשים שהגיעו ארצה להשיג קורת גג במחיר מוזל יחסית ולתקופה ממושכת. למעשה, מדובר בשיטה כאשר שליש מהדירה שייך לרוכש (בדמי מפתח) ואילו שני שלישים שייכים לבעל הדירה. במידה ובעל הדירה מעוניין להחזיר לעצמו את הבעלות המלאה על הנכס הוא יכול להציע לדייר לשלם לו את חלקו בדמי המפתח.

יתרונות לרכישת דירה בדמי מפתח

• הון עצמי נמוך הנדרש לרכישת דירה בדמי מפתח
• אין צורך לחפש כל שנה דירה להשכרה (ולהזמין הובלה)
• שכירות מוגנת לכל החיים
• המחירים צמודים למחירי הנדל"ן ואין חשש מעליות מחירים
• לפי חוק הגנת הדייר זכויותיו של הדייר המוגן עשויות לעבור לבני משפחה

דמי מפתח – זוהי שיטת שכירות מוגנת כאשר השוכר משלם למכור הדירה סכום כסף חד פעמי עבור הדירה (נמוך בכ- 50% מערך הנכס בשוק החופשי) ובמקביל ממשיך לשלם דמי שכירות חודשיים, שגם הם נמוכים מאד ביחס למחירי השוק. אלה הם דמי השכירות הנעים סביב כמה מאות שקלים לחודש, בזמן שדמי השכירות בדירה רגילה מגיעים היום לכמה אלפי שקלים בחודש.

מדובר בהסכם שכירות לכל החיים ועל פי החוק לא ניתן לפנות את הדייר מהדירה אלא לפי עילות שנקבעו בחוק (מפורט בהמשך).

מה גם, למרות שזכות הדיירות המוגנת אינה ניתנת להורשה, לפי חוק הגנת הדייר זכויותיו של הדייר המוגן עשויות לעבור לבני משפחה.

אם בעל הדירה מעוניין להרוס את הנכס ולפנות ממנו את הדייר המוגן – הוא חייב להציע לו דיור חלופי או פיצוי כספי הולם.

במידה והדייר בדירה בדמי מפתח מעוניין לעזוב את הנכס, הוא ראשי למצוא במקומות שוכר אחר שירכוש ממנו את זכויותיו בדירה. דמי המפתח שישלם הדייר החדש יחולקו בין הדייר היוצא ובין בעל הנכס.

חסרונות לרכישת דירה בדמי מפתח

• זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה
• אם רוצים לעבור דירה – קשה למצוא דייר מחליף
• בעת המכירה שליש מערך הנכס עובר לבעל הדירה וזה דורש בדיקת כדאיות נאותה
• כל שינוי ושיפוץ בדירה מחייב אישור של בעל הדירה
• משכנתא לרכישת דירה בדמי מפתח פחות טובה מהמשכנתא לדירה רגילה

הבעיות בשיטת דמי מפתח החלו בשנים האחרונות בעקבות שינוי בגישה הסוציאליסטית שבאה לאזן בין זכויות הקניין של בעל הנכס לאלו של הדייר המוגן. בשנים האחרונות נוהגים בתי המשפט לפרש את הוראות החוק באופן מצמצם בהשוואה לעבר, זאת משום שכיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות כבעבר.

זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה ובמקרה של פטירת הדייר, יורשיו אינם זכאים לקבל באופן אוטומטי את החזקה על הדירה. לפי החוק, מי שרוצה לזכות בזכויות של דייר מוגן, חייב להוכיח כי הוא עומד בכל הקריטריונים של החוק:

1. יש להוכיח קשר דם משפחתי (גם אם לא קרוב במיוחד) וחובת ההוכחה היא על קרובי המשפחה.
2. בן הזוג של הדייר בדמי מפתח יכול להפוך לדייר מוגן בעצמו רק עם יוכיח כי התגורר יחד איתו בדירה תקופה של 6 חודשים לפחות.
3. ילדיו של הדייר המוגן יכולים גם הם להפוך לדיירים מוגנים בדירה, במקרה שהם התגוררו יחד איתו בדירה במשך 6 חודשים לפחות לפני מועד פטירתו ושאין ברשותם דירה נוספת.

במידה והדייר ירצה לעבור דירה, יהיה לו קשה למצוא דייר מחליף לדירה, וכן הוא יקבל רק חלק יחסי מדמי המפתח שהוא ישלם, כי חלק עובר לבעל הנכס (תלוי בתקופה בה הוא התגורר בדירה).

גם המשכנתאות לרכישת דירה בדמי מפתח ניתנות בתנאים פחות טובים מאשר לרכישת דירה רגילה. מה גם, לא כל הבנקים נותנים הלוואת משכנתא לרכישת דירה בדמי מפתח. על מנת לקבל משכנתא לרכישת דירה יש למשכן זכות במקרקעין, וזכות דיירות מוגנת בדירה בדמי מפתח אינה מוגדרת בחוק כזכות במקרקעין. זכות הבעלות תהיה רשומה על בעל הנכס והבנק לא יכול לרשום משכנתא על הדירה ללא הסכמתו.

באילו מקרים ניתן לפנות דייר מוגן מדירה בדמי מפתח

1. כאשר הדייר בדירה בדמי מפתח לא מקיים את תנאי השכירות ולא משלם אותם בזמן.
2. במידה והנכס ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר בדירה.
3. אם הדייר משתמש בנכס למטרה בלתי חוקית.
4. אם הדייר מהווה מטרד לשכנים.
5. במידה והדייר השכיר את הנכס או חלק ממנו והפיק מכך רווחים בלתי הוגנים.
6. כאשר בעל הנכס מעמיד לרשות הדייר סידור אחר למגורים.

לסיכום:
רכישת דירה בדמי מפתח מהווה היום אלטרנטיבה זולה ונוחה לזוגות צעירים המתקשים לקנות דירה באזורי הביקוש. עם זאת, יש לשקול את כדאיות הרכישה, במיוחד בתקופה בה בעלי הנכסים מנסים לקבל על נכסיהם סכומים לא ריאלים בעליל.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• דירות להשכרה: לא כל מי ששוכר דירה תקופה ארוכה הוא דייר מוגן
• פסק דין תקדימי: "אין די בהצגת הנכס בפני הקונה כדי לזכות בדמי התיווך"
• כמה באמת עולה לקנות דירה בישראל?
• דירות להשכרה: צו פינוי לדיירים שזייפו חוזה שכירות
• הדילמה : לקנות דירה או להשקיע במניות

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה