לימודי נדל"ן: כל השלבים לנתח נכס נדל"ן להשקעה

בעסקי הנדל"ן לא קיים נכס זהה אחד לשני הן מבחינת המיקום, המחיר, המצב הפיזי של הנכס והן מבחינת "התוספות" כמו נוף, חנייה או השיפוץ שנעשה בנכס.

על מנת לבצע את הניתוח האופטימאלי לנכס נדל"ן שהוא להשקעה ולהעריך את תזרים המזומנים המדויק בעסקה, מומלץ להיצמד לחמשת השלבים הבאים:

1. שלב בדיקת ההכנסה
בשלב הזה מומלץ לבדוק את ההכנסה החודשית של הנכס. הכנסה מנכס מניב, היא הגורם החשוב ביותר בעסקי נדל"ן להשקעות. גם אם המוכר נותן לכם מספרים מדויקים למדי, כדאי בכל זאת לבדוק ולוודא מהי ההכנסה החודשית שהנכס מניב.

בדרך כלל ניתן להסתכל על החוזים עם דיירי הנכס הנוכחים ולחשב את ההכנסה המדויקת.

3 סוגי הכנסות לכל נכס נדל"ן

1. הכנסה ממשית שהנכס מניב ב- 12 חודשים האחרונים.
2. הכנסה פוטנציאלית ממשית שהנכס יכול היה להניב ב- 12 חודשים האחרונים.
3. הכנסה פוטנציאלית עתידית שהנכס יכול להניב במידה והבעלים ינצלו את כל הזדמנויות ההכנסה.

2. שלב בדיקת ההוצאות
בשלב הזה עליכם לבדוק את ההוצאות של הנכס על מנת להעריך את תזרים המזומנים ולאתר דרכים לייעל את ההוצאות.

יש לקחת בחשבון את הגורמים הבאים:

1. דמי ניהול וביטוח.
2. הוצאות שיווק ופרסום.
3. הוצאות שוטפות כגון ארנונה, חשמל ומיסים נוספים.
4. הוצאות תחזוקה וניקיון.
5. הוצאות שיפוץ ובנייה (במידה ונדרשים שינויים).
6. הוצאות בלתי צפויות.

3. שלב קביעת ההכנסה נטו

לאחר בדיקה של תזרים ההכנסות וההוצאות על הנכס, עליכם לדעת מהי ההכנסה נטו שתקבלו על הנכס. ההכנסה נטו – היא ההכנסה פחות ההוצאות התפעוליות על הנכס.

אולם יש לזכור שהמספר הזה, זה עדיין לא הרווח הסופי שלכם מהנכס והוא לא כולל את תשלומי ההלוואה שלכם.

את תשלום ההלוואה ניתן יחושב לפי הסכום שאותו משלמים על הנכס + המקדמה + אחוזי הריבית.

4. קביעת שיעור ההיוון של הנכס

שיעור ההיוון הוא למעשה = הכנסה נטו לחלק למחיר המכירה. מחיר המכירה זהו מחיר המכירה הריאלי והמקובל לבניין דומה בשוק הנוכחי.

על מנת לחשב את שווי האמיתי של הנכס, יש לחלק את ההכנסה נטו בשיעור ההיוון. המספר שיצא, הוא שווי הנכס או מחיר המכירה בשפה המקצועית.

כך לדוגמא, שיעור ההיוון של נכס נדל"ן בתל אביב עומד על 8.74%, זהו שיעור ההיוון הסטנדרטי שבו משתמש כל מתווך בעיר.

5. חישוב תשלומי החזר ההלוואה ושיעור התשואה

שיעור התשואה זהו רווח על ההון או הכסף המושקע , מחושב באחוזים ממחיר העלות. בחישוב התשואה יש לקחת בחשבון את ההכנסות מדמי השכירות בניכוי הוצאות שוטפות לאורך שנת שכירות מלאה ולחלקן בעלות הנכס וההוצאות הנלוות.

בנכסי נדל"ן קיימים 2 סוגים של תשואות:

1. תשואה מנכס מניב – אחוז הרווח המתקבל מדמי השכירות ביחס לעלות הנכס הסופי.
2. תשואה על מימוש הנכס – אחוז הרווח המתקבל ממכירת הנכס ביחס למחיר בו הנכס נרכש.

בנוסף לחישוב שיעור התשואה על הנכס, יש לקחת בחשבון גם את התחייבות על ההלוואה או המשכנתא (אם יש) ולחשב את כל הוצאות המימון על הנכס.

על מנת לחשב החזר השקעה יש לחשב את ההכנסות מהשכירות ולהפחית מהסכום את הוצאות המימון את הסכום הנותר יש לחלק מול ההון העצמי שהושקע ברכישה.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• מדריכי נדל"ן: דירות להשקעה – חישוב תשואה על הדירה
• השקעות נדל"ן: דירה להשכרה כמקור להכנסה פסיבית
• משכנתא הפוכה: הופכים את הבית מהוצאה להכנסה
• דירות להשקעה: התשואות בערי הפריפריה ממשיכות לעלות
• לימודי נדל"ן: אך הפך קורס תיווך – לאחד המבוקשים בארץ

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה