כמה באמת עולה לקנות דירה בישראל?

מדריך נדל"ן: רשימת ה"תוספות" שיש להוסיף למחיר הדירה

לקנות דירה – זה לא כמו לקנות מכונית: לקונים אין אפשרות "להציץ" במחירון הדירות ולדעת את מחירה לפי גודלה או שנת בנייתה. אך מה שבטוח שמחיר הדירה עליו סיכמתם מול המוכר או הקבלן, יהיה בפועל גבוה באלפי דולרים.

במסגרת החישובים שיש לבצע כדאי לדעת את מחירה האמיתי של הדירה – נהוג להוסיף למחיר עוד כ- 5%.

אז איך בכל זאת ניתן לדעת מהו מחירה האמיתי (הסופי) של הדירה?
במערכת "נדל"ן היום" ריכזנו עבור רוכשי הדירות את מרבית ההוצאות הנוספות שיש להוסיף למחיר הדירה:

כמה באמת עולה לקנות דירה?

כמה באמת עולה לקנות דירה בישראל?

דמי תיווך ושכר עו"ד
על פי חוק המתווכים במקרקעין משנת 1996, רק במקרה שהקונה חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך בנדל"ן הכוללת שמות מלאים של כל הצדדים, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח – יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך. יתרה מכך, על המתווך להיות בעל רישיון מתווך מורשה ובתוקף.

תשלום דמי התיווך בגין עסקת מכר של דירה, עומד על כ-2% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ כדין. שכר טרחת עורך דין בעסקאות נדל"ן הוא 1%-2% ממחיר הדירה. אולם גובה העמלה הן לעורכי הדין והן למתווכים תלויה ביכולת המיקוח של רוכש הדירה.

מס רכישה

מס רכישה לדירה יחידה
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: – לגבי החלק הראשון מן השווי על 457 אלף שקל – שיעור המס הוא ‎0.5%, לגבי החלק השני מן השווי על 252 אלף שקל הבאים – שיעור המס הוא ‎3.5% ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי יותר מ- 709 אלף שקל – שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎5%.

מס רכישה לדירה נוספת
מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס של ‎3.5% ושל ‎5%.

אולם אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה.

חילוף דירת מגורים
ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה.

פינוי ובינוי
דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.

שיפוץ דירת יד שנייה
אם רכשתם דירת יד שנייה שזקוקה לשיפוץ – תוסיפו למחיר המופיע בחוזה כ- 20% מערך הדירה.

ממצאי התאחדות קבלני השיפוצים בישראל, שבראשות ערן סיב, חושפים כי ב-2009 שופצו בישראל כ-140 אלף בתים. הערכה ל-2010 היא כי מספר השיפוצים יעלה בשיעור של כ-10%.

במידה שבדירה החדשה אין מזגן אלא רק הכנה למזגן, יש להביא בחשבון הוצאה נוספת של 5,000 עד 12,000 שקל למזגן מפוצל או מרכזי. לעתים תידרש הוצאה נוספת של כ- 3,000 שקלים עבור בניית תקרת גבס ותעלות למזגן.

שיפוץ ממוצע של דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, עשוי לעלות כ-50 אלף שקל. השיפוץ כולל בין היתר הדבקת קרמיקה (כ-15 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), החלפת פורמייקות (עד 10,000 שקל), ושדרוג חדרי האמבטיה, לא כולל מערכות סניטאריות משוכללות (כ-15 אלף שקל).

שיפוץ רציני יותר עשוי לעלות כ-200 אלף שקל והוא יכלול בין היתר את החלפת האמבטיה והשירותים (כ-15 אלף שקל), כלים סניטאריים (כ-25 אלף שקל), שפכטל על כל הדירה (כ-30 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), ריצוף שיש במידות גדולות (כ-35 אלף שקל), שיפוץ המטבח (כ-60 אלף שקל בממוצע), עיצוב גבס (כ-250 שקל למ"ר) וכן שבירה והריסה של קירות (כ-100 שקל למ"ר).

שדרוג הדלתות בבית יעלה כ- 100 דולר לדלת.

תוספת של ארון קיר בממוצע תעלה כ- 3,000 עד 5,000 שקל.

תשלומים (חשמל, מים וגז)
בעת רכישת דירה חדשה יש לשלם עבור חיבור לחשמל, מים וגז:

חיבור תלת פאזי של הדירה לחברת החשמל – כ- 2,000 שקל.

חיבור לגוז – 1,200 שקל.

חיבור לביוב – 2,300 שקל.

בנוסף יש לשלם לרשות המקומית כ- 300 שקל עבור חיבור מונה המים.

אגרות בדירה חדשה

בעת רכישת דירה חדשה יש לשלם אגרת רישום בטאבו – רישום הערות אזהרה במסגרת הליך הרכישה. מדובר בתשלום של כ- 250 שקל עד 300 שקל.

במידה ויידרשו תשריטי הדירה לצורך הרישום בטאבו, התוספת תעלה לכם כ- 300 דולר נוספים בתוספת מע"מ.

משכנתא וביטוחים
בעת לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה תצרכו לשלם כמה אלפי שקלים תמורת הזכות לקבל את הלוואה. מדובר בעלויות הכרוכות בפתיחת תיק לקוחות בבנק למשכנתאות. בנוסף, יש לשלם לשמאי שיעריך את הנכס בשביל הבנק ולשלם מס בולים שגובה המדינה.

במסגרת לקיחת משכנתא, הבנק דורש מלווים לבטח את הנכס וגם לעשות ביטוח חיים ללווים. עלויות הללו מסתכמות בכמה עשרות אלפי שקלים למשך כל התקופה (מאות שקלים לחודש).

פתיחת תיק הלוואה – 160 שקל לזכאים וכ- 500-6,000 שקל בתנאים רגילים בהתאם לגובה ההלוואה.

עמלת עריכת מסמכים בגין אשראי ובטחונות – 2,000 שקל בהלוואות עד 500 אלף
שקל ו- 8,000 שקל – בהלוואות של מיליון שקל.

עמלת ערבויות – כ 2% מגובה ההלוואה.

טיפול ברישום משכנתא – 170 שקל.

עלות הערכת השמאי תנוע במרבית המקרים בין 200 שקל עד 550 שקל.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• רק 12% מהציבור בישראל יכול לקנות דירה ביותר ממיליון דולר
• הביקוש לקבוצות רכישה עולה: יו"ר ארגון הקבלנים בת"א רכש דירה בפרויקט של קנדה ישראל
• משקיעים בנדל"ן? עד סוף השנה תוכלו לקנות דירה לפי המס המופחת
• לקנות או לא לקנות (דירה) – זאת השאלה
• נדל"ן בשדרות רוטשילד בת"א: כמה עולה לקנות דירה?

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה