דו"ח של בנק ישראל: מה באמת גרם לעליית מחירי הדירות
13 פברואר 2012לפי הממצאים של בנק ישראל בין השנים 2008-2010 עלו מחירי הדירות בארץ ב- 40% ומחירי דירות להשכרה עלו ב- 15.8%. הסיבות לעלייתן רבות שכן אינם שווי משקל
דו"ח של בנק ישראל: מה באמת גרם לעליית מחירי הדירות
בנק ישראל, בראשו עומד הנגיד סטנלי פישר, בחן את הגורמים האחראים על עליית מחירי הדירות בישראל בין השנים 2008-2010. האם זו ירידה דרמטית בריבית או היצעה הדירות הנמוך? כן ולא. מדובר בדו"ח שבוצע במסגרת כתב עת של הבנק.
לפי הממצאים של בנק ישראל בין השנים 2008-2010 עלו מחירי הדירות בארץ ב- 40% ומחירי דירות להשכרה עלו ב- 15.8%. הסיבות לעלייתן רבות שכן אינם שווי משקל.
ריבית מונטרית של בנק ישראל
הגורם הראשון לעליית מחירי הדירות הנבדק על ידי הבנק הוא הריבית המונטרית. בחודש ינואר 2008 הריבית בארץ עמדה על 4.25%. בחודש ספטמבר 2008, בעקבות פרשיית מיידוף שהביאה למשבר הכלכלי העולמי הגדול וכן בעקבות משבר הסאב פריים שהל בארה"ב עוד במהלך 2007, הריבית בישראל ובכל העולם החלה לרדת. בחודש דצמבר של אותה השנה היא צנחה ל- 2.5%. בשנת 2009 במרבית חודשי השנה הריבית עמדה על 0.5%. ב- 1995 לדוגמא היא עמדה על 17%.
את השפעתו של הריבית ניתן היה לחוש קודם כל בתחום המשכנתאות: הציבור הישראלי ניצל את הריבית האפסית ופשוט התנפל על הלוואות משכנתא. בעיקר על משכנתאות בריבית משנה, כי היא זו שעמדה על הרמה האפסית שלה. גם משקיעי הנדל"ן או כפי שמכנים אותם בדו"ח – "רודפי התשואות", אשר ראו בשוק הנדל"ן אלטרנטיבה ראויה לכספם ונטשו את שוק ההון לטובת שוק הדיור. הם בתורם העלו את המחירים של דירות להשכרה וגם של דירות למכירה.
עם זאת, לטענתם של כלכלני הבנק לא הריבית הנמוכה היא זו שהייתה האחראית הבלעדית לעליית מחירי הדירות. ממצאי הבנק מגלים כי בשנת 2008 הריבית הסבירה רק 14% מעליית המחירים. בשנת 2009 וגם ב- 2010 – 43%.
מה שכן העלה את הביקוש לדירות ואת מחיריהן זה המימון הזול. זאת אומרת, שעד חודש אפריל 2001 ניתן היה לקחת מהבנק משכנתאות המורכבות בעיקר ואפילו – רק ממסלול של ריבית משתנה. אלא שבחודש אפריל הנגיד הוציא הוראה המגבילה את המסלול בריבית משתנה לסך של 33% מהמשכנתא. כתוצאה מכך, המימון הפך ליקר יותר ופחות אנשים, בעיקר פחות משקיעים לקחו הלוואות משכנתא.
היצע הדירות וריבוי השחקנים
גורם נוסף הנבדק בדו"ח של בנק ישראל הוא היצע הדירות במשק, זאת באמצעות היחס בין האוכלוסייה למלאי הדירות. גם ריבוי השחקנים המשפיעים על תהליכים אלה ואחרים: יזמים, קבלנים, מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון וכו'.
בשנת 2008 המחסור בדירות בישראל הסביר 61% בעליית המחירים. בשנת 2009 – 34% ובשנת 2010 – 40%.
"ניתן להעריך כי השפעת יחס האוכלוסייה למלאי הדירות על המחירים היא ארוכת טווח, ופועלת בפיגור גדול של מספר שנים – "ביטוי לקשיחותו היחסית של היצע הדירות", ציינו החוקרים. עם זאת, נכתב בדו"ח: "גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך, קרי ירידת מחירים תלולה".
אך אם מסתכלים על הנתונים של הלמ"ס, מספר הדירות בבנייה פעילה נכון לסוף ספטמבר 2011 עמד על 77.5 אלף דירות חדשות, 14% יותר לעומת סוף ספטמבר 2010. מה כם מדובר במספר הגבוה ביותר מאז ספטמבר 2001. נוכח מספרים אלה המחירים משום מה לא צנחו.
חדשות נדל"ן נוספות בנושא:
- הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
- סוף לעליית מחירי הדירות? ברבעון השני המחירים ירדו ב- 1% בממוצע
- גלובל פרופרטי גייד: מחירי הדירות בישראל ימשיכו לרדת
- בניגוד לאוצר הלמ"ס מדווחת על המשך עליית מחירי הדירות
- מחירי הדירות יורדים? גלובל פרופטי גייד הוריד את ישראל למקום ה- 23
