סיכום 2010: האם כדאי לרכוש או לשכור?

כאשר לקוח לוקח ריבית משתנה, נחשבת מסוכנת וטומנת בחובה שינויים משמעותיים בהחזר, כאשר השינויים יבואו ליידי ביטוי האפקט שזה ייצור הוא שהרבה לווים יגיעו למצב של חדלות פירעון ואינם יוכלו לעמוד בתשלומים

סיכום 2010: האם כדאי לרכוש או לשכור?

מאת: מאיר וידר, יועץ משכנתאות, מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרויקטים

המפקח על הבנקים מעוניין בהקשחת תנאי המשכנתאות על מנת שלא תהייה בועת נדל"ן שתתפוצץ בעתיד. כדי למנוע את עליית המחירים, המפקח על הבנקים מקשה על לקיחת הלוואות ועל ידי כך מאמין שיצליח לעצור את גל עליית המחירים, ככל שיורידו את אחוזי המימון הניתנים ללקוחות מצטמצם פלח השוק שמסוגל לקחת הלוואה, בעצם המפקח על הבנקים מקשה רק על צד הביקושים, מנגד צד ההיצע ממשיך להישאר קטן ותמשיך עליית מחירים כל עוד לא יהיה שינוי מכיוון ההיצע.

ניתן לראות כי בשנים האחרונות שוק הנדל"ן מגלה עניין רב בעיניי המשקיעים בין מקומיים ובין חיצוניים, כמות ההיצע במדינת ישראל קטנה מאוד ואינה מאפשרת כיוון של ירידת מחירים.

גם בזמן המשבר של 2008/2009 המחירים כמעט ולא ירדו אלא רק התייצבו, בזמן יציאת המשבר המחירים טסו למעלה בזמן שבארה"ב ובאירופה המחירים עדיין לא התייצבו, בניגוד לשוק הגלובאלי המשק הישראלי הפגין חוזקה דווקא בגלל ההיצע הקטן והוכיח שמחירי הדירות לא ירדו כל כך מהר אלא רק יעלו.

המפקח על הבנקים הוריד את אחוזי המימון על הלוואות על מנת לצמצם את עליית המחירים, אך הכוונות שלו טובות אך אינן יעילות. במידה ולא יגיע לחץ להורדת המחירים מכיוון ההיצע, לא תהייה ירידת מחירים.

בין היתר מטרת ההחלטה לפעול בכיוון אחוזי מימון נמוכים להלוואה, ליצור משק פיננסי יציב יותר בעל סיכון קטן יותר לבנקים להגיע לחדלות פירעון, צורך זה הינו צורך מדיני שהוכיח את עצמו במשבר האחרון, חיזוק המערכת הבנקאית יקטין את הסיכון על הבנקים בצורה משמעותית, וימשוך לכאן משקיעים מחו"ל.

חיסרון של המהלך:
החיסרון מתבטא בעיקר בקרב הזוגות הצעירים שכמות ההון העומדת לרשותם בתחילת חייהם קטנה, וקשה להם מאוד לחסוך כספים לטובת הדירה, בגלל יוקר המחייה בארץ שרק עולה לאחרונה, הצעירים בארץ רואים היום ברכישת דירה כסוג של חלום, המון צעירים אינם יכולים לרכוש לעצמם נכס, ככל הנראה לצעירים ימשיכו לפנטז על רכישת דירה.

ההנחיה החדשה של אחוזי המימון המופחתים להלוואה התחילה ב באוקטובר, כאשר הבנקים הקשיחו את תנאי המימון לרכישת דירות למגורים בעקבות ההחלטה של המפקח על הבנקים, אך ההגבלה היא על משכנתאות שמעל 800,000 שקל ומעלה וזה אומר ששווי הנכס משפיע על אחוז המימון במידה והלקוח צריך גם מעל 800,000 שקל הלוואה וגם מעל 60% מימון כאן השינוי נכנס לתמונה, וקיימת מגבלה על הריבית המשתנה של 25% מסך המשכנתא, הריבית המשתנה נחשבת מסוכנת ללקוחות וטומנת בחובה שינויים משמעותיים בהחזר, כאשר לקוח לוקח ריבית משתנה ההפרשים בהחזר החודשי יכולים בכל תקופת שינוי ריבית, כאשר השינויים יבואו ליידי ביטוי האפקט שזה ייצור הוא שהרבה לווים יגיעו למצב של חדלות פירעון ואינם יוכלו לעמוד בתשלומים.

אך ההנחיה לא תחול על רוכשי דירה ראשונה ללווים שעומדים בתנאי הלוואה של משרד השיכון.

ריבית משתנה:
ריבית משתנה הינם כל המסלולים שבהם הריבית משתנה לאורך חיי ההלוואה כגון: פריים המשתנה על פי בנק ישראל, מט"ח המושפעות משער החליפין של המטבעות, הריביות הנקראות "ריביות משתנות" המושפעות מעלות הגיוסים כגון: אג"ח, שימושים וגיוסים ועוגן עלות גיוס ממוצעת, כאשר הריביות המשתנות משתנות מידיי תקופה שנעה בין חודש ומעלה.
ככל הנראה בשנים הקרובות עלות גיוס הכסף רק תעלה, כיום עלות הגיוס של הכסף היא מהזולות לאורך כל תקופות הזמן, והמחירים ככל הנראה רק יעלו בעתיד ויגיעו לרמות מחירים גבוהות מאלה של היום וזה נתון שעומד לשנות את ההחזר החודשי של הלווים להחזר גבוהה יותר.

על פי נתוני בנק ישראל הריבית הממוצעת למשכנתאות צמודות מדד בימים בללו הינה 2.18% כאשר בשיא שלה מאז 1996 היה מעל 7%, גם מאז תקופת המשבר של 2007 לא הייתה ריבית נמוכה מעבר ל 2.18% מה שאומר שההלוואות שניתנות היום הם בריביות חסרות תקדים, ומאפשרות ללווים ליהנות מהלוואות מצויינות בעוד שהתשואות על שכירויות גבוהות יותר, וגם בהשכרת נכסים החוזים לרוב צמודי מדד ככה שהסיכון מתבטל לחלוטין.

כאשר עלות גיוס הכסף נמוכה יותר מהתשואה על נכסים משתלם להשתמש בכסף חיצוני (בנק), בשונה כאשר עלות גיוס גבוהה מהתשואה ואז בעצם הלווה חופר בור גדול יותר בכל חודש.

כאשר יש לאדם יש יכולת של חיסכון של 3,000 שקל בחודש וישקיע אותם בהשקעה שנחשבת סולידית גם כן בבורסה, הוא ירווח תשואה על הכסף שלו, אך בעוד 20 שנה כשירצה סוף סוף לרכוש עם הכסף נכס ככל הנראה מחירי הנכסים יהיו שווים יותר ממה שהיו שווים 20 שנה קודם לתחילת ההשקעה.

במידה ואדם שוקל האם כדאי לרכוש או לרכוש או לשכור, כנראה שהשכירות שלו תתייקר עם השנים, וערכו של נכס שרכש עלה מנקודת הרכישה כך שהפערים רק גדלים לאורך השנים מנקודת ההחלטה.

הכותב הוא: מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרויקטים.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• גיאוקרטוגרפיה: כ- 70% מהישראלים מעדיפים לרכוש דירה ולא לשכור
• עושים סדר: האם מחירי הדירות יורדים ומה היום כדאי יותר – לקנות או לשכור?
• כלכלני לאומי: מחירי הדירות לא צפויים לרדת
• דירות להשכרה בתל אביב: סיכום שנת 2010
• משכנתאות שוב מזנקות – עלייה של 22% בנובמבר

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה