למשקיעי נדל"ן: כיצד למכור דירה מקבוצת רכישה

אם רוכש הדירה במסגרת קבוצת רכישה החליט למכור אותה כשהיא נמצאת בשלב של לפני הבנייה או הבנייה עצמה, הדירה לא תהיה פטורה ממס שבח ו אף תחויב בתשלום למס הכנסה ומע"מ בשיעור מלא

מדריכי נדל"ן
קבוצות רכישה, שהוא אחד הנושאים הלוהטים בשוק הנדל"ן הישראלי – היום פופולרי מתמיד. מחסור בדירות, עליית המחירים וההמלצות לביטול הטבות המס שמוענקים היום לחברים בקבוצות רכישה – כל אלה לא נותנים מנוחה לנושא, אם לא לומר – מוצאים לו שם רע. אך עדיין, המוני אזרחים ממשיכים להצטרף לשורותיו של מפעל הציוני המשגשג בשם קבוצות רכישה.

הדירות, שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה – לא תמיד מיועדות לשימוש עצמי. מרבית הרוכשים הם משקיעי נדל"ן שרוכשים דירות להשקעה במטרה להוציא אותן להשכרה או בשלב מסוים למכור אותן במחיר גבוהה יותר ולהחזיר לידם את ההשקעה.

קיימים מספר שלבים למימוש ומכירת הזכויות בדירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה.

השלבים במכירת הדירה במסגרת קבוצת רכישה:-
- בטרם החלה בניית הפרויקט
- במהלך בניית הפרויקט
- בסיום בניית הפרויקט
- לאחר שימוש עצמי או השכרה של הדירה בפרויקט

לכל שלב – השפעות שונות ומהותיות על המס. כך למשל, אם רוכש הדירה במסגרת קבוצת רכישה החליט למכור את הדירה כשהיא נמצאת בשלב של לפני הבנייה או הבנייה עצמה, הדירה לא תהיה פטורה ממס שבח מה גם הדירה אף תחויב בתשלום למס הכנסה ומע"מ בשיעור מלא. לעומת זאת, דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה ומוצעת למכירה לאחר תקופה של שימוש עצמי או השכרה – תזכה את המוכר בפטור מלא ממס שבח ומתשלום מע"מ. בנוסף לכך, יש לקחת בחשבון כי גובה תשלום המס יושפע ממספר פרמטרים כמו: מקורות המימון, האם כוונת הרוכש הייתה מסחרית או אישית והאם קיימת מוכר הדירה מחזוריות בביצוע עסקות מסוג זה.

הצעדים שיש לעשות בכל שלב של מכירת דירה במסגרת קבוצת רכישה:

בטרם החלה בניית הפרויקט
לקבל הסכמה של כל חברי קבוצת הרכישה.
לקבל אישור מבנק המלווה את הפרויקט.
להחתים את הקונה כי הוא לוקח על עצמו את כל חיובי המכור כלפי חברי הקבוצה.
לשלם מס רכישה על הדירה בגובה של 5% מערכה הסופי.

במהלך בניית הפרויקט
כמו במקרה הקודם, יש לקבל הסכמה של כל חברי קבוצת הרכישה.
לקבל אישור מבנק המלווה.
להחתים את הקונה על חיובי המכור כלפי חברי הקבוצה.
לשלם מס רכישה על הדירה בגובה של 5% מערכה הסופי.

בסיום בניית הפרויקט
להחתים את הקונה על כל חיובי המכור כלפי חברי הקבוצה.
לסלק את כל התשלומים כולל תשלום עבור עו"ד.

לאחר שימוש עצמי או השכרה של הדירה בפרויקט
בשלב הזה, מכירת דירה תוגדר כעסקת יד שנייה רגילה לכל דבר. שימו לב לפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שניתן לפני מספר חודשים בעניין מכירת דירה שזכתה בפטור ממס. פסק דין זה עלול להשפיע גם על מכירת דירות במסגרת קבוצת רכישה.

מדובר בערער של קבלן העוסק בבנייה ושיפוץ בתים ישנים נגד מנהל מע"מ. הקבלן דרש לבטל את השומה שנידרש לשלם בגין מכירת בית המגורים הפרטים שלו, בו הוא התגורר כשלוש שנים.

מסבר כי הקבלן רכש קרקע במסגרת עסקת קומבינציה ובנה עליה שני בתים: האחד נמכר לבעל הקרקע והשני קיבל לידיו לשימוש אישי. כעבור שלוש שנים בהם התגורר בבית, הקבלן החליט למכור אותו ואף קיבל פטור ממס שבח. אולם לטענת מע"מ היה מדובר במישור העסקי כי מכור הבית הוא קבלן שזהו עיסוקו היום יומי, לכן הוא חייב לשלם את המס.

בית המשפט קיבל את הערער של הקבלן וקבע כי מכירת נכס ברווח גדול מאוד אין בה כשלעצמה כדי להצביע על פעולה מסחרית. מה גם, הכישורים של הקבלן אינם רלוונטיים וגם הוא זכאי למכור את נכסיו, בדומה לכל אזרח אחר במדינה וכן זכאי לפטור ממס לפי החוק.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו והוא בגדר המלצה בלבד.

חדשות נדל"ן נוספות בנושא:

• רשות המיסים: חברי קבוצת רכישה ישלמו מס רכישה כאילו קנו דירה חדשה מקבלן
• נס ציונה: קנו דירה חדשה ואם לא תצליחו למכור את הישנה – קבלו החזר כספי מלא
• האם יש יתרון לקניית דירה דרך קבוצת רכישה?
• קבוצת רכישה – כל החסרונות
• תוך שבוע בלבד: ענבר אור גיבשה קבוצת רכישה לבניית 24 דירות ברמת גן

 הדפס | שלח במייל | שתפו כתבה